学府杏林项目管理模式探讨
学府杏林项目管理模式探讨 学府杏林项目是四川省“成都国际医学城”城市功能片区的首个商品 房项目，致力于为客户提供高品质的生活，项目位于温江区医学城八一路与芙蓉 大道相交处，占地约10.4ha,总建筑面积约43x104m¥目前，成都市政府着力打造 “成都国际医学城”的发展，学府杏林项目周边将形成一流的医疗、教育、商业配 套。作为集团同期开发面积最大的单个住宅项目,为顺利实现项目开发目标,业主 方在该项目引人了项目开发代建管理;四川凯邦建设工程管理有限公司作为项目 代建方”主要对项目进行工程（质量、进度、安全文明施工）、成本、技术等的 全过程精细化管理，秉承“为您想得更多，为您做得更好”的经营理念,优选项目 管理人员组建强大的项目管理团队。目前该项目巳圆满交付，实现了各项里程碑 节点、质量、安全、成本控制目标;同时，通过设计优化、招标采购、各项目标 过程控制，为项目增值和业主方创造了实质价值。项目无一例重大安全、质量事故发生，荣获四川省及成都市“标化工 地”、“优质结构”、“芙蓉杯”等14项荣誉称号。项目在建过程中,上级主管部门质 监站、安监站均给予了项目管理高度评价。
1.项目策划 项目开工前,由项目负责人组织相关人员编制《项目策划书》，从团 队组建到工程、成本、技术管理进行全过程管理策划,做到事前预控，事中控制、 事后总结三大点。
项目管理团队主要来自地产板块具有丰富管理经验的专业管理团队， 为强化精细化管理奠定了基础。项目团队组成有项目负责人、项目助理各一名， 下设由公司各中心派驻监理组、技术组、成本组等专业人员组成，公司总工办对 项目关键节点及重大事项进行监督管理。项目管理团队以服务为理念，以合同为基础,增强项目管理风险意识， 既要充分考虑业主方的利益,代表业主方行使项目管理，同时又要为施工方及时 排忧解难，提高工作效率。
2.工程管理 通过在学府杏林项目一期的管理实践,公司成功建立和完善了项目管 理服务流程和标准，为今后的长远发展积累了宝贵经验。
2.1风险管理 项目开工前，进行各项风险管理规划、风险识别、风险控制，特别是 施工合同的签订，通过各项风险管控梳理,有效预防了因合同内容不健全而造成 管理被动及各种不合理工期和费用索赔、成本失控等风险隐患。重点梳理和控制 客户关注的质量、观感及敏感点，如：屋面/厨卫/外墙渗水、室内观感、空鼓开 裂、室内地面管道露管、门窗质量、公区装修、园林总平效果等，有效提高了房 屋交付时业主方满意度。
招标采购所需候选单位优先选取集团合格供方库中优质单位;根据招 标进度及时更新合格供方信息，本质上降低了工程管理过程中由于施工单位违约 而造成管理难度增大的风险。
2.2质量管理 实行样板先行制度,各工序皆需通过样品确认,并现场打样，待通过验 收后才可大面积施工。同时，加强材料进场验收’工程师对各项材料入场需严格 核查，并建立相关台账，工程师见证取样送检及平行试验，有效把控材料进场质量管理关口。项目成立质量检查小组，开展QC活动,对工程质量进行双控管理， 监督定样、过程质检，促使工程质量管理标准显着提高。
除此之外，项目倡导采用新材料、新工艺与时俱进，保证工程质量， 例如:楼层厨卫间模板支立采用定型模板工艺，不但提高了混凝土成型观感质量, 还有利于优质结构工程的创建;②楼梯采用定型模板，安装、拆除方便且可重复 使用，增强楼梯的观感质量;③主体模板全部采用全新覆膜板，成型质量较好， 基本达到清水混凝土效果;④砌体工程水电管道采用砌砖包管工艺，避免炮体剔 槽影响观感及后期使用开裂，确保工程质量，对项目创建优质结构工程起到创新 性关键作用。
2.3进度管理 通过project软件编制项目总体进度计划，对里程碑节点进行重点控制， 要求各施工单位根据项目总体进度编制详细施工进度计划，通过报送月、周计划 实行计划分解和控制，并通过召开周、月度、专项会议等进行问题梳理，及时进 行问题解决和进度纠偏；
同时，严格按照施工合同对各施工单位进行有效监督和 进度管理。
2.4安全文明施工管理 从临设布置到现场施工各阶段施工按排,需按照招标要求《安全文明 施工标准》进行，直至竣工阶段。通过每月检查考评,进行奖惩,实现过程安全文 明施工管理。通过合同约定创建“安全文明标化工地”，对未达标者按合同金额进 行一定比例的处罚。
3.技术管理项目部在满足规范和验收的前提下，对项目的每一个方案进行了分析 和比较，最终选择最优方案。同时，通过设计方案优化,很大程度上控制了项目 成本，为项目目标成本节约的贡献率达到了70%，其主要体现在以下几个方面：
3.1优化户型平面布置 在户型平面布置中墙的错位会直接给结构布置中的梁造成错位影响， 致使结构形式不规则，各参数指标容易超标从而导致含钢量控制困难；
因此，在 设计初期对户型进行调整时，墙体需尽量对齐，保证结构布置更加合理。
3.2优化立面设计 立面过于复杂会产生大量建筑线条，在日后施工过程中将会带来施工 困难、工艺复杂、人工成本增加等，导致造价总成本增加，因此在满足立面效果 的前提下要求立面设计简洁，合理减少不必要的立面线条。
3.3优化车位设计 在满足规划的停车比例前提下,尽量增加停车位数量；
对地下停车位 方案进行优化设计得以解决车位不足的问题，同时避免加大地下室而使成本提高。
3.4.合理减少吟下室面积 合理控制地下室车辆转弯半径，在满足规范要求的前提下,车辆转弯 半径由原来的6m调至5.5m,共节约了近500m2地下室面积。3.5优化立面涂料 对立面涂料部分进行重新规划，非景观面由面砖改用涂料,在保证效 果的同时,将项目立面线条、客厅阳台、生活阳台、采光井、屋面女儿墙面砖调 整为涂料，节约了项目成本。
3.6优化结构控制参数 在设计初期就对结构技术参数进行控制，对位移角、位移比、剪重比 控制在合理的参数范围内，使得结构参数和配筋更为合理。
3.7优化结构荷栽 在设计初期,对建筑结构荷载进行了详细的清理,空心砖代替多孔砖以 减少结构的荷载;在建筑合理使用的范围内，100mm厚的隔墙代替200mm厚的隔 墙以减少结构的荷载;同时,设计院根据实际情况对建筑的门窗洞口荷载进行折减， 使得所得荷载符合建筑实际情况，避免因荷载人为放大而导致结构含钢量增加。
3.8优化地下室结构抗浮措施 在同地勘单位协商的情况下,使地勘单位提供地下水位由原来的 528.00m下调至527.8m。同时和设计院协商，地下室抗浮设计参数参照建筑设计 细则执行，即抗浮安全系数取1.1,恒载安全系数取1.0，从而使整个地下室均可不 设抗浮锚杆(设计院原定采用建筑设计细则，即抗浮安全系数取1.2,恒载安全系数 取1.0，在此情况下需要进行地下室抗浮设计），从而节约施工工期1~2个月。按 照地勘单位初步估算提供的抗浮锚杆初设,锚杆间距约2.4mX2.4m—个,根据初步估算节约1万根抗浮锚杆,节约成本300万元左右。
4.成本管理 工程的二次深化设计由多家单位同时进行,择优选用。通过二次深化 确保工程效果和控制工程成本。
4.1目标成本执行情况 学府杏林一期共计经办合同108个，结算共计节约金额比例为8.32%, 相对目标成本，合同（结算）变化主要体现在以下个方面：
(1) 建安类成本节约：主体结构及初装、公区精装修、主体安装、外 墙石材。
(2) 总平园林在实施过程中，为了满足效果，优化园林施工图,结算较 目标成本有所增加。
(3) 电梯供应及安装目标成本选择中档电梯，实施过程中由于营销需 要调整为一线品牌电梯，实际结算较目标^^本有所增加。
4.2方案优化控制 成本作为项目重点的控制对象，成本中心对方案设计阶段进行了较为 紧密的跟踪，配合技术中心做好方案测算和比选工作’在方案评审阶段最大限度实现项目利润，如电视、电话方案采用三网合一方式，为项目节约847万元，通 过学府杏林一期成本控制编制分部分项工程的工料机数据库，为后期项目管理积 累了大量经验数据。
4.3成本过程控制 在招标前期做好合约规划,针对不同的分项工程采取对应的招标方式 和计价方式,为成本控制创造了有利条件。在实施过程中，严格控制方案变更,做 到变更前有费用预算、方案比选，及时做好项目成本动态控制。
4.4结算管理 学府杏林一期项目分包繁多，工作量大，项目管理部通过增加造价人 员，制定结算计划，加班加点办理结算资料。对结算资料的完整性、严谨性、准 确性进行高标准要求，并顺利通过审计单位审查。
5.结束语 项目管理不但为“业主创造价值，项目增值”，更重要的是在项目实施 过程中,做到过程可视化管理，从而保证项目质量;通过项目管理持续性开展,不断 积累经验’避免设计和施工失误造成返工而增加的成本、资源浪费,更为项目后期 使用过程中满足不同个性化需求而提高舒适度。
(1)通过前期项目管理总结,在后期项目管理中得到了进一步提升，不 断完善管理措施,为业主方创造了价值，更为项目产品实现的过程质量得到了保 证，各种风险得到有效控制，尤其在工程支付方面,避免了大量的费用索赔和工 期索赔，大幅度提升了项目的品质建设；
(2) 公司通过多个项目的管理经验和总结，积累了大量的成功案例及 数据库，也实现了管理PDCA循环，提升了公Kl的项目管理能力，锻炼和培养了 大批的管理人才，增强了公司在管理行业的核心竞争力；
(3) 公司通过“精细化、专业化、保姆式”管理，秉承“为您想得更多， 为您做得更好”的服务理念，开展了项目管理工程监理、造价咨询、设计管理等 业务，培养出大批管理人才和专业人才，为公司扩张业务奠定了坚实基础，实现 了工程“一站式”管家服务宗旨，向“工程管理系统服务商”稳步前进。
(4)随着公司业务的不断增长，综合管理能力加强、专业素养全面提 升,培养和储备优秀的项目负责人同样也亟待解决。
贺兆国 (四川凯邦建设工程管理有限公司，四川成都610000)