关于供给侧结构性改革下的房地产项目管理
关于供给侧结构性改革下的房地产项目管理 针对供给侧结构性改革下我国房地产项目管理过程中存在的对项目管理认 识不到位、项目开发前期工作不完善、设计监理缺失、控制职能不到位等问题， 要提高项目管理人员的综合水平、重视和加强项目前期的管理工作、重视项目规 划设计、完善项目控制内容、加强房地产开发项目后期的项目管理工作。按照传统做法，企业一个项目的完成至少需要涉及包括财务部门、销 售部门、行政部门等多个部门的相互协作和配合。但在具体操作过程中，各部门 间不可避免地存在着利益矛盾与摩擦，直接影响项目实施的进程和质量，增加企 业运作成本。作为一种现代的管理方法，项目管理则不同。项目管理的应用始于 80年代，开始只是仅局限于建筑、国防等特殊性行业，随着项目管理优越性的不 断凸显，现在项目管理的方式已经被广泛应用于各个领域和行业。在项目管理过 程中，不同职能部门的成员为共同完成某一项目或任务而组建起一个团队或项目 小组，其中项目团队的管理者，即项目经理，通过系统的观点、方法及理论，对 从项目的启动到项目结束时所涉及的所有环节和全部内容进行有效的计划、组织、 控制、协调等工作，以实现更高的营运效率及项目的既定目标。从过程上来看， 一个较为完整的项目管理流程包括了解项目的启动、策划、运作、监测及完成。
从项目管理的内容来看，主要是力求通过对时间、成本、质量、范围及风险的有 效管理，使得对项目管理中所涉及的主要变量进行控制，促进项目的最终成功。
房地产行业作为特殊的产业，具有周期性长、中间环节繁多、投入资 金量大等特点，在具体项目的开发过程中，需强化管理，有效地防范和控制各类 风险，保障项目的顺利完成和提高房地产企业的经济效益。其中，房地产项目管 理是一个最为主要的途径。作为工程项目管理的一个分支，房地产项目管理通过 对项目建设的全过程和全方位的管理，以期实现企业资源的最优化配置。根据管 理主体的不同，项目管理又可分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目 管理、施工项目管理及后期的物业管理等等。本文的房地产项目管理主要是指建 设项目管理，是从房地产开发商，即业主单位角度出发的项目管理，包括了项目 选择、计划、执行、协调、控制、评价及项目的结束。供给侧结构性改革下随着 房地产市场不确定性和风险性因素的增加，只有实现项目开发过程中的各环节相 互配合和紧密衔接，才有可能取得较高的经济效益和社会效益，实现房地产企业 的健康持续发展。另一方面，项目开发单位站在投资主体的立场，遵循成本最低、 质量管理、责任对等原则，通过项目管理实现对房地产项目开发的成本、质量及 时间的严格控制，是防范房地产项目开发过程中风险的有效措施。一、供给侧结构性改革下我国房地产项目管理过程中存在的问题 (一)对项目管理认识不到位 在项目管理的具体实践过程中，不难看出供给侧结构性改革下仍有很 大一部分房地产企业项目进行中，名义上为项目管理，但对于项目管理的概念、 真正内涵等存在明显的认识误区，简单地将项目管理等同于项目工程的现场管理 及施工管理，对于项目现场管理以外的工作，如前期市场调研、可行性分析、销 售、融资、物业管理等重视程度远远不够，直接导致项目管理水平低下，最终影 响项目的成功与收益。其次，对于项目管理的目标定位不够准确，过多重视项目 的盈利，而忽略企业的品牌建设、形象建设等，显然不利于企业的长远发展。另 外，项目经理素质的高低直接决定了整个项目管理团队的水平，对项目管理认识 的不到位也一定程度上导致了对项目管理队伍建设的忽视。
(二)项目开发前期工作不完善 房地产项目方案的确定作为开发商都给予了特别的关注，但仍存在着 不少的问题。房地产项目作为一个复杂的系统性工程，前期准备工作，包括市场 调研、方案策划、项目的经济可行性、技术可行性等进行研究和分析是房地产项 目管理基本内容，也是实现保障房地产项目开发成功与否的重要前提。一旦前期 工作，特别是可行性分析不到位，极有可能导致乱开发、乱投资等仓促盲目行为， 造成企业资源的严重浪费，甚至危及企业的正常运作和生存。整体上来讲，供给 侧结构性改革下我国房地产项目开发前期工作水仍有待强化和提高，一是对于市 场的情况没有做深入了解和分析，导致决策的失误，大大增加了企业的风险，变 相增加企业无形成本。二是可行性研究工作得不到重视，单纯地凭借个人经验和 市场走向，决策项目开发与否，存在巨大的风险隐患，造成一系列问题，如高空 置率、无法形成特色等，难以提升企业的市场竞争力。
(三)设计监理缺失 作为房地产项目开发过程中的主要内容之一，图纸的设计阶段很大程 度上决策了项目最终产品房产的价值。另一方面，供给侧结构性改革下很大一部 分的房地产开发企业对于这阶段的管理工作少之又少，加上对于专业设计的管理 弱，无明确及详细的设计委托书及要求说明，导致设计出来的图纸与实际要求存 在一定的差距，或者是设计质量不高。而一旦在施工过程中要求给予修改，必须对整个项目的完成造成影响，也大大增加了工程的成本和施工的难度。其次，设 计人员也只是从自身的专业出发，对于成本控制等缺乏概念。因此不论从何种角 度来讲，房地产项目管理过程中都需强化在此阶段的管理和提升管理水平。
(四)控制职能不到位 首先，部分房地产开发商在项目管理中，只求速度以尽快回笼资金， 由此导致种种不良后果：一是对于项目实施过程中的安全和质量管理缺乏有效的 项目监督，甚至造成许多临时性的一时决策，对项目造成负面影响，存在安全隐 患;二是，对于项目工程的进度控制不力，使得工程难以如期完成，影响预期销 售计划;三是由于开工前缺乏详实有效的全面的投资估算和成本预算，在具体的 的项目实施过程中难以对成本进行有效控制和管理，常常导致出现投资额远超过 计划投资额的情况，既在一定程度上影响了企业资金流和现金流，又大大增加企 业的运作成本。其次，项目风险管理和控制薄弱。作为一个高风险行业，房地产 项目开发过程中存在着许多不确定因素，如政策风险、市场风险、金融风险、财 务风险等等。而一旦风险产生将不可避免地对企业的生存和发展造成影响。供给 侧结构性改革下，我国房地产项目管理过程中对于风险的认识和管理仍不到位， 项目风险管理薄弱，难以有效防范和控制项目开发过程中可能发生的各类风险， 影响房地产项目的正常开发和房地产投资效益。
二、供给侧结构性改革下完善房地产企业项目管理的思考 (一)提高项目管理人员的综合水平 房地产企业项目管理的成功与否在很大程度上取决于项目管理人员 的专业化水平，特别针对供给侧结构性改革下我国项目管理人员素质不高、专业 性低的特点，要努力提升房地产项目管理人员的素质以实现项目管理的有效实施。
一是，房地产企业特别是其领导层和决策层要切实认识到项目管理的性质、任务 及实施项目管理对于房地产项目顺利开发的重要意义，为提高项目管理水平营造 良好的企业文化氛围。二是，在充分认识到项目管理重要性的基础上，加大力度 引进和培养高素质的复合型项目管理人员，使其具有先进的项目管理理论方法和 现代化的管理素质，保证在具体的项目管理过程中，既要坚持以人为本的理念， 又要与时俱进，不断地吸收新知识和理论，从而提高项目管理队伍素质。三是， 通过形式多样、内容丰富的上岗培训活动，提升项目管理团队的整体综合素质， 保障项目各项工作的顺利和高效开展。(二)重视和加强项目前期管理工作 一是，作为房地产开发商，要时刻关注房地产市场的变化和国家相关 政策法律法规的调整，对于房地产行业的整体态势有深刻的全面认识和把握。主 要途径是建立健全企业信息机制，以收集各类信息进行综合性分析，为房地产项 目开发与否及如何进行有效开发提供足够的信息和数据支持。二是，做好市场调 研与预测工作，明确项目的功能定位与市场定位，形成几个可备选方案。三是， 加大项目的可行性研究分析，从各个方面对各方案进行全方位的分析，得出科学 合理的投资分析决策，从中择优。另外，在此阶段要特别注意对确定后的方案做 出和形成全面和实际投资估算报告。
(三)重视项目规划设计 在考虑市场需求、技术、安全、项目定位、拟销售价格等方面的基础 上，加强与设计单位的交流与沟通，尤其是项目团队的负责人对全程参与房地产 项目设计的环节，形成深层次的密切合作，以保障设计方案的有效性、科学性。
同时，可引入竞争机制，进行设计方案的招标工作，优化设计方案。另一方面成 本控制对于房地产企业生存和发展具有重要意义，因此在设计阶段可采取限额控 制的方式从源头上实现对投资的有效控制，特别是对于设计阶段概算及施工图预 算编制给予严格控制，保障项目管理过程中控制的有据可依。最后，加大对于设 计图纸的审核工作，包括综合会审和专业会审，既对于设计者的设计理念意图、 细节把握到位，也有利于对工程的重点难点初步和整体的认识。
(四)完善项目控制内容 1.加强项目质量管理力度 一是更新理念，要认识到项目质量管理内容不再仅仅局限于材料的选 择、施工过程的错漏等方面，而是在预算限制前提下达到最好的使用标准。二是， 完善房地产企业的质量管理体系和制度，制定具体可量化的标准，实现对项目开 发全过程、全方位的检验。三是，严格审核施工单位的资质，并签订相应的合同， 明确责任以最大限度地实现风险的量化。另外，重视项目质量重要性的宣传工作， 通过岗位技能培训l等形式，提高全员的质量意识，坚持质量第一的原则。
2.成本控制 一是通过加强现金和应收账款的管理，同时对于项目的任何支出都要进行严格审查，最大限度地降低资金的使用成本，防止超前支付。二是，从各个 阶段加大对于工程成本的控制，包括决策评估阶段、设计阶段、施工阶段等。如 在项目施工阶段，在施工方与设计方都在场的情况下进行签证，通过完善现场签 证管理以严格控制成本。另外，可通过专门的工程监理机构对工程造价进行跟踪 管理。
3.风险控制 提高风险管理意识，树立风险价值理念，建立健全风险管理机制实现 对房地产项目过程中可能出现的各种风险的及时有效识别、防范和控制，最大限 度地降低风险对于房地产项目开发的负面影响。具体来讲，风险防范的途径主要 包括风险回避、风险转移及风险控制等。
(五)加强项目后期管理工作 售后服务的提高既有利于房地产开发商企业良好形象的树立，也有助 于提高房产的市场销售速度。选择信誉好、质量高的物业管理公司，积极沟通， 加强项目物业管理工作，以保障提供良好的物业管理服务。其次，做好准确把握 房地产行业的营销理念，提高营销层次和水平。紧密结合客户的特点和需求，加 强产品的市场推广力度，并及时根据市场的反馈情况调整营销方案。
作者：鲁俊磊 来源：消费导刊 2016年5期