春晖物业管理公司宝恒公寓企划书
前言
宝恒公寓坐落于徐州东部商业圈，地处最繁华的闹市区，东临华东第二的徐州火车站300米，西靠风景秀丽的黄河故道距文化宫仅100米，南依徐州最繁华的淮海路200米，这里人文荟萃、闹中取静由镇江投资人带来的全新的江南设计理念使宝恒公寓即适于办公又可完美地居住，宝恒公寓共十三层，其中1-2层为商用，3-13为住宅总建筑面积14000平方米，住宅每层八户合计1000余平方，两部电梯设施齐全。如此优质的开发，更需要优质管理，徐州春晖物业管理公司有多年的物管经验，成功并持续的管理着近十个物业，完全有能力对宝恒公寓实施优质物业管理服务，为业主创造良好的生活、办公环境。
一、公司概况：
徐州春晖物业管理公司是一家具有辖区基层政府及执法机关背景，注册资金50万元，具备专业资质的物业管理企业。目前公司管理着铁路二宿舍小区、烟厂地藏里小区、大舜开发前舜小区、综合开发坝子小区、中房集团永康小区、久隆圆梦花园小区等近十个住宅小区、朝阳市场、徐州三院两家单位。公司实行董事会领导下的经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制度完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。
二、公司物业管理理念
我们认为：物业管理的目的，是要为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住工作环境，保障业主及租户的利益。同时，更是要提高物业的投资回报率。使业主投资的物业升值增值。因此，物业服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，更为重要的是通过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租客之间的社会与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。我们认为物业公司应受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”.
三、管理业绩：
当前春晖物业管理公司所管理的生活小区都是都是其他物管无法经营下去的楼盘、小区。是其他物管无法管理的烂摊子，虽然我公司在当地政府的支持下成功地将这些楼盘、小区一一梳理、整治并管理好，但我们不满足于现状，积极参与新建楼盘、小区的物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化、人性化”的发展之路。并把人才队伍建设放在首位，并从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州、深圳等地地邀请具有丰富物业管理经验的人才加盟本公司。当前公司正导入ISO900质量认证体系，以提高公司的专业化水准，同时重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和房屋维护等项，交给给具有国家资质的专业企业负责。
四、管理优势：
（一）本土企业对楼盘环境最熟悉
俗话说知己知彼百战不殆，强龙难压地头蛇、我公司是土生土长的由地方基层政府支持的，有丰富的物业管理经验的公营企业，对住户、周边环境、政府职能部门最熟悉，开展宝恒公寓物管工作驾轻就熟。这一点无任何一家物管企业可与我公司相抗衡。
（二）政府依托，无倒闭之忧
徐州的物管企业素有打一枪换一个地方的习惯，即在楼盘使用初期凭借开发商的垂青，不管住户业主是否满意，先赚一笔钱服务一两年，两三年后收不到钱就撤退，就逃跑。春晖物业管理公司则不同，当初政府承办春晖物管公司的目的，就是为了协助那些物管撤离小区的业主享受良好的物业服务，政府是以服务社会、服务群众为己任的。这一点是我公司与民营物管企业的最大区别。
（三）有执法机构支援，能更好的将宝恒公寓周边环境整治好，给业主一个优美舒适的生活空间
宝恒公寓地处徐州东部商业圈，地处最繁华的闹市区，周边环境因缺少农贸市场比较混乱，只有当地执法机关才有权对周边环境进行整治，而春晖物业管理公司由政府创办，公安、城管等执法机关将全力支持配合公司的经营和管理。这一点其他物管公司望尘莫及。
（四）经验丰富、收费低廉
公司目前管理着铁路二宿舍小区、烟厂地藏里小区、大舜开发前舜小区、综合开发坝子小区、中房集团永康小区、久隆圆梦花园小区等近十个住宅小区（均系其他物管公司撤离后无法管理的）、朝阳市场、徐州三院两家单位，拥有丰富的经验，在物管行业以最低的收费（个别楼盘每平方米收费仅为0.08元/月）获取了持续优良的服务。
五、工作原则和做法
（一）零干扰服务
物业的各项服务以尽量不打扰业主住户为原则，如人走到楼门口，楼道灯也应声而开，路口展示屏显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息等。
（二）氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。实践“氛围管理”，给住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。经常组织业主开展一些文化、体育活动如展览、比赛、沙龙联欢等。
（三）个性化服务
采用“个性化服务”根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。
（四）“管理报告”制
“我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？”是业主最关心的事项，推行“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、让业主评说住宅区管理得好不好。
（五）1拖N管理
“1拖N”即实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率和工作效率。
（六）打分制
员工上下班要打卡，这种管理制度透明公平，特别是数字化的量化衡量工作，是大家都喜欢的。如果我们给住户一个衡量物业管理各个环节的打分表，很容易让管理公司知道自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业管理公司做得很好的一些工作。
（七）噪音等约束性管理
社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音及内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声等。物业管理应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。
同样，对公共绿地、设备、卫生、道路等的管理，也可以进行同样的约束性管理，住户是上帝，可上帝也有犯错误的时候，如果让这些上帝有规范居住的意识，则是物业管理的一大课题。
（八）会所安排
特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向。
（九）物业管理的费用独立核算
物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出最大限度地照顾广大业主。所有收入支出先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。定期公布财务状况，不少于三个月公布一次，以方便业主查阅，增加透明度，减少不必要误解，加强业主对管理处的信心。管理费一般由以下部分组成：
（1）聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。
（2）电梯等楼宇设备的维修保养费用；
（3）公共部位电、水、煤及通信的费用；
（4）楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；
（5）楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；
（6）管理公司的行政开支；
（7）储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。
上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。
（十）坚持“一个中心”倡导“两个体系”理顺“三方关系”
坚持“一个中心”即坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。倡导“两个体系”人才是公司进行物业管理服务的基础。倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理；倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。理顺“三方关系”通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系；理顺与开发商、相关政府部门的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。
（十一）实现“四赢目标”
通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，政府获得荣誉”的“四赢目标”。