房地产开发企业成本管理问题研究
房地产开发企业成本管理问题研究 我国社会主义市场经济不断发展，房地产开发企业面临的问题越来越 多。行业之间的竞争与国家宏观调控严重的制约了房地产开发企业经济效益的提 升。针对这种情况，房地产开发企业应该注重内部管理效果，提升成本管理水平， 在降低成本投入的同时提升市场竞争力。对成本管理内容进行确认是房地产开发 企业应该注重的关键问题。房地产开发企业通过对自身的成本进行有效的管理能够获取更多的 资金，推动自身的发展。同时国家宏观调控力度的不断加大也促使房地产开发企 业进行内部管理，以保证房地产开发企业能够适应市场的变化发展。有效的成本 管理是房地产开发企业经营管理水平提升，实现利益增长的重要措施。
1房地产开发企业成本管理主要内容 房地产开发企业成本管理中土地征用及拆迁补偿费用是主要的构成。关系 到对土地使用权、出让以及征用等方面的问题。同时也是用户安置获取补偿的重 要支出。前期工程费用主要是对施工用地进行的设计规划、勘察测绘等方面的费 用支出。建筑安装工程费是对施工单位支付的建筑安装费用，同时也是基础设施 建设，保证园区道路、供水、照明、绿化等方面的重要支出。公共配套设施费用 是对小区公共设施进行的整修支出。开发间接费用指直接组织管理开发项目发生 的费用，包括工资、修理费、工程借款利息和周转房摊销费等。房地产开发费用 是指与项目建设无直接关系，不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用 在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
管理费用是指房地产开发公司的行政管理部门为组织，管理房地产开发经营活动 而发生的各项费用。销售费用是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程 中所发生的费用。财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用， 包括利息净支出和金融机构手续费等。房地产开发税金是指房地产开发企业转让、 销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定 资产，应按规定计算缴纳营业税、教育费附加和土地增值税等。
2房地产开发企业成本管理中存在的问题分析 2.1缺乏成本管理意识，忽视成本管理作用 房地产行业属于高利润回报行业，资金较为集中。因此房地产开发企业注重资金的储备以及项目质量。这对于后期销售有着重要的影响。因此对成本管理 控制没有采取足够的认识。在房地产开发管理过程中实行静态成本管理方法，根 据市场价格对项目成本进行评估，这样就造成了项目完成之后对成本的核算事后 控制。但是由于房地产开发涉及到的内容较广，在计划设计以及实行阶段都会受 到各方面因素的影响，发生的成本变动主要受到市场经济影响。采取事后控制方 式将会对房地产开发企业经济效益的增长产生不利的影响。房地产开发企业缺乏 对成本管理的有效认识，不能够建立完善成本控制体系。因此在成本管理控制目 标并不明确。造成房地产开发企业盲目性发展。
2.2影响因素的复杂性使房地产开发企业成本管理效果较差 房地产开发在设计过程中对施工技术等并不明确，产生的项目效果将会对 工程造价受到严重的影响，制约经济效益的发展。成本控制与经济效益是房地产 开发企业最为注重的关键。在开发过程中为了满足市场的变化需求，盲目进行工 程建设施工，使工程质量受到损害，同时还增加了项目建设的成本。工程合同签 订的过程中存在较大的漏洞，严重的影响到了工程项目施工质最。工程项目规模 在扩大的同时也增加了工程建设周期，造成工程合同不具备法律效应，很难对成 本进行精淮化管理。合同中存在的漏洞同样能够使管理人员有迹可循，做出相应 的违法活动，为房地产开发企业造成不必要的损失。
3房地产开发企业成本管理水平提升的重要措施 3.1完善成本管理体系促进运营效果的提升 成本管理体系的建立应该与房地产开发企业实际情况相适应。根据自 身的发展状况，不断充实经济实力，设置专业管理部门对自身的成本管理实际情 况进行确认，完善成本管理组织构架建设。优化组织结构发展，使成本管理体系 运行效率不断提升。房地产开发企业项目建设发展阶段应该选择合适的运行模式， 这样能够提升成本的管理效果，实现资金的有效回笼。房地产开发企业应该注重 运营模式的创新，保证成本管理绩效水平。
3.2全过程成本管理体系 全过程成本管理体系是房地产开发企业经济效益提升的重要保障。也 是实现工程项目成本管理控制的重要措施。完善的全过程成本管理体系不断要进 行事后成本核算，同时在工程项目建设前期以及建设过程中都要发挥重要的作用，实现工程建设项目目标的有效完成。全过程成本管理体系能够使成本控制每一个 环节都受到严格的监督，一旦出现问题将会进行责任追究。在完成项目成本控制 的时候也是对在建设过程中出现的问题的预警。全过程成本管理体系的运行应该 根据房地产开发企业经营实际情况进行及时的变动，实现目标成本有效控制。这 样才会充分的发挥房地产开发企业成本管理作用，对房地产开发企业经济效益的 增长具有现实影响意义。
3.3工程项目建设过程中成本有效管理控制 在进行房地产开发企业成本管理之前要充分的进行市场调研工作，对 工程项目进行研究分析，及时的掌握市场的变化发展。成本管理设计阶段要注重 规划方案的制定，只有保证设计质最才能够避免在实行过程中出现漏洞造成不必 要成本的损失。注重施工图纸质最成本控制这是房地产幵发企业成本管理的重点。
在招投标的过程中成本管理发挥着重要的作用，根据招投标管理技术要求，对资 金等方面要进行合理的配置，严格按照招投标规定进行专业技术审核评价，这样 才能够保证工程建设的质最以及成本管理支出。对工程合同条款要进行严格的审 核，明确其中潜在的问题，保证工程合同符合规定标准，根据工程项目实际情况 核实工程量。同时在销售阶段应该注重对现场费用、回款等方面进行严格的控制。
4结束语 房地产开发企业为了能够在激烈的市场竞争中保证自身的经济效益， 需要实行科学合理的成本管理，提升自身的市场竞争力。房地产行业有序健康的 发展也是企业经济效益获得的关键。为了能够充分的应用市场资金，需要对房地 产开发企业发展模式进行创新，实现房价的理性提升。房地产开发企业通过建立 科学合理的成本管理体系，强化运营模式创新，构建合理的成本管理制度对项目 实施全过程的成本管理控制，实现自身长效发展。
作者：鄂宏娜 沈阳联大房地产开发有限公司