浅析小区停车位的权利归属
浅析小区停车位的权利归属 摘 要：近年来，随着私家车数量的持续增多，住宅小区停 车位的问题日趋严重，针对此问题《物权法》、《关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 在住宅小区停车位权属方面做了相关规定。本文仅对小区停 车位的权利归属作以下理解：
一、住宅小区停车位的内涵 随着社会的发展和人们生活水平的不断提高，居民 对私家车的需求量亦不断增加，由此引发的停车位问题也日 渐突出。
所谓停车位是指各种停车场中可供一辆汽车停放的 单元。其基于一定的土地使用权而置于路边、空地或地下， 在现实生活中，小区停车位往往与小区主体建筑物一起完工， 并同时销售。建筑物的专有部分离开了它，功能便会大打折 扣。
住宅小区的停车位如果按空间来分的话可分为地上 停车位和地下停车位。地上停车位是指设置于地表之上的停 车位，具体包括小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车 位、屋顶平台停车位、立体停车位；
地下停车位包括利用人 防工程改造的地下车位和利用地下空间建造而成的非人防 工程性质的车位。
二、住宅小区停车位的权利归属?目前，随着车位紧张，产权归属等问题矛盾不断涌 现。《物权法》对小区停车位的问题作出了原则性的规定， 但仍不够细化，因此笔者作如下理解。
（一）地上停车位的产权归属 1、地面停车位 所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线 分割方式标明的停车设施，一般需要得到政府颁发的《建筑 工程规划许可证》。在现实生活中，小区所有业主情况各异， 有业主迫切需要车位，有的业主却并不需要，而将建设小区 车位的资金投入全部由所有业主分摊并非符合全体业主的 意愿。当开发商不将车位投资分摊在商品房建筑物总面积中， 则车位的建造需要额外投资，在这种情况下将车库一律归全 体业主所有，也有失公平。但是又会出现另外一种情况，小 区车位的投入是否算入商品房出售价格之中，业主根本没有 知悉的可能，且很难举出证据证明。如果开发商将车位的投 资算入了商品房总价格，又将车位卖于独立的业主，这时的 权属如何确定，《物权法》第七十四条没有明确。
出现上述情况，通常来讲，房地产开发商预售或者 现售商品房住宅小区建筑房屋单元需要办理初始登记及转 移登记，房屋单元所有人（建筑物区分所有人）才按份共同 拥有该小区的全部土地使用权，即全体业主是地面停车位的 共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外 进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。很多房 地产开发企业，为了避免纠纷，将地面车位全部约定为业主 共有，不可办理产权登记，供业主租用或访客临时停车之用。
因此也会产生一个收益分配的问题，根据上述的理论，笔者 认为收益扣除费用后，剩余部分应归全体业主所有。
2、楼 房首层架空层停车位 所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上 的第一层架空而形成的停车位。像这种停车位，在南方是比 较常见的，因为南方气候比较潮湿，一层楼房往往难以居住， 所以将底层架空以作它用。有些开发商在规划的时候就将架 空层作为停车位。根据《物权法》第七十四条第二款规定：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事 人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其实，在《物权法》 刚出台时，对本款的理解仍存在一定的争议，对车位、车库 的原始归属，并没有明确的规定，理解上存在一定的分歧。
有的观点认为，该条款默认了所有权归开发商所有；
有的观 点认为未必全归开发商所有，如果没有约定或者约定不明确， 则应归全体业主所有；
还有的观点认为应该为全体业主共有。
然而，在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》出台后，最高法有撰写了 《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解 与适用》一书，此书中明确规定车位、车库的所有权通过约 定都归开发商，没有约定的，理所当然也归开发商。《物权法》第七十四条第二款实际上是针对项目建设之初，按照规 划批准建成的车位、车库归属作出的，建设单位当然有权处 分这些车位。
3、楼房屋顶平台停车位 尽管楼房屋顶平台停车位在我国还不是非常普及， 但随着社会的进步，需求量的增多，有关这种停车位的纷争 也会不断涌现。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。
有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；
也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部 分的附属物由最高一层的区分所有人所有。从构造上看，屋 顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而 成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多 的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所 有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我 们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。
（二）地下停车位的产权归属。
在现实生活中，很多开发商在未与业主沟通的情况 下，擅自将地下车位出售殆尽，没给尚未购买车位的业主留 下购买或租用余地。对此业主极为不满，认为地下停车位是 小区的配套设施，每个住户都享有优先购买或租用的权利。
业主入住后，开发商及物业公司应该召集业主，就停车位分 配进行协商，但开发商并没有征求业主意见，而是擅自销售 车位，导致有的业主买到多个车位，而有的业主却根本无车 位可买，甚至还出现非小区业主却买到车位并进行炒卖的现象，人为造成车位紧张。
根据现有的法律法规，我们不难看出，对于地下停 车位的产权归属，笔者认为可以区分理解，对于法律明确规 定的“占用业主公用的道路或者其它场所用于停放汽车的车 位属于业主共有”这部分，业主不得再另行销售。此外，开 发商根据政府要求兴建的地下停车位，这是开发商的义务， 其不能为了牟利而向社会开放，必须满足小区业主的生活需 要。有些地方就明确规定，开发商不能向非小区的业主销售 或出租，只能无偿提供给小区业主。
当然，开发商可以将建成的地下停车位进行处分， 业主无权要求开发商无偿交付其使用，这并没有违反法律的 强行性规定，而且开发商没有把这部分的面积公摊，自己支 付了成本，进行销售是合情合理的。
有些开发商将人防工程改造成地下停车位，对于此 类车位的产权归属争议较大。我国法律规定，城市新建民用 建筑，必须修建人防工程。《人民防空法》规定，地下人防 工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济 建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规 定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资 者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一 定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。
但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权， 以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言，有三种不同的观点：第一，国家所有说。此种观点认为，结建人防工程 属于国家所有，因为结建人防工程免交土地出让费及大部分 相关税费。1985年财政部、国家人防委员会颁布的《关于平 时使用人防工程收费的暂行规定》就指出，人防工程及其设 备设施是国家的财产。第二，开发商所有说。此种观点认为， 结建人防工程属于“附属公共配套设施”，没有进行公共面 积分摊。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊 规则》第9条明确规定：“作为人防工程的地下室也不计入 公用建筑面积。”因此，作为工程建造者的开发商就应当享 有所有权。第三，业主共有说。此种观点认为，住宅小区的 地下人防工程是由全体业主投资建设的，应当为小区业主共 有。
以上是笔者的粗浅理解，对住宅小区停车位其他方 面的许多问题仍有未解之处，希望在以后的学习当中加以理 解、贯通，对小区车位出现的新问题做进一步的认识，且得 到更加完善的结论。
参考文献：
1、梁慧星，陈华彬.物权法(第二版)[M].北京：
法律出版社，2003.p227 2、梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库归属[J]. 烟台大学学报,2006,(10). 于晓娜，女，1981.1，汉族，山东招远，助理讲师，研究方向：法学方面。