论物业管理合同中的责任追究
论物业管理合同中的责任追究 物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场 地等。物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管 理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环 境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。[1] 随着住宅管理的专业化与规范化，物业管理正逐渐成为一个新兴的朝阳产 业。物业管理服务的水准直接影响着住宅小区的环境、安全、及配套，甚至间接 影响到楼盘的品位与质量。但由于目前物管行业刚刚起步，无论是在理论上还是 实际操作中都出于探索阶段，在一定程度上造成物管双方的矛盾。俗话说，无规矩不成方圆，民事责任是按照法律规定，民事主体违反民事 义务时所必须承担的法律责任。在物管合同中进一步明确物管责任，对于物管合 同关系的进一步规范与成熟，具有积极的意义。
下面笔者将从物管合同的性质、主体、民事责任几方面，分别对物管合同 责任做出阐述，以期有益于在司法实践中对于物管案件的正确认识。
一、物业管理合同性质 对于物业管理合同在我国合同法中尚未有规定，目前只能将其称为无名合 同。实践中有很多人认为物业管理合同是委托合同，[2]我们在物管案件的审理 中，对物管合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物管公司受业主委员会委 托”。
但就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物管义 务不需要对业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规 提供卫生、环境、保安等物管义务，达到一个大致的标准即可，而这个目标的实 现则是由物管公司自行独立地完成的。如果认定将物管合同的性质认定为委托合 同，按照委托合同的性质，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后 果，归属于委托人，因此委托合同由委托人承担责任。这样的结果就导致业主可 能要为物管公司的物管行为承担民事责任，这显然是违背物管服务的目的的。从 合同目的进行解释，就可以确定物管合同的性质并不是委托合同，至少不是单纯 的委托合同。笔者认为，在物管公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物 业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、 更换，对物管用房的妥善利用等等。因而物管义务中所涉及的性质比较复杂，混 同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
在物管活动中涉及的物管义务的种类多、范围广，使得对各种责任一一明 确变得较为困难，这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任 的承担。因而在对物管案件的审理中，认识到物管合同性质的复杂性非常有必要。
只有明确认识物管合同的特殊性，并有针对性地对所涉及的部分合同性质做出认 定，才能够正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。
二、物管合同的责任主体 在物业管理法律关系中，有业主、业主委员会、物业建设单位和物业管理 公司等民事主体。在房屋出售前，物业建设单位依法应当选聘物业管理公司承担 住宅小区的管理。而业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选 举产生的，执行业主大会决议的机构。业主大会在业主入住达到一定比例时，由 房产行政管理部门召集。
在物业管理法律关系中，物业管理合同一般是由业主委员会或物业建设单 位和物业管理公司签订的，然而物业管理合同的特殊性在于签约双方并不是合同 当事人，物管合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业管理公司。对于与 物管公司签订物管合同的业主委员会或建设单位，笔者认为其法律地位比较类同 于代表人，他们签约的后果最终归结为全体业主，与签约方并无关系。对于业主 不履行合同义务的，违约责任人为业主本人，而非业主委员会或建设单位。
明确了物管合同的当事人，就可以对于物业管理合同纠纷的诉讼主体有了 正确的认识。司法实践中出现过由业主委员会作为原告对物管公司提起诉讼的案 例，说明我们目前对于物管合同主体的认识尚不明确。2003年杭州市中山花园业 主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提起诉讼，法院经 审查后认为，因业主委员会不是独立的自然人或法人，本身并不具备承担民事责 任的组织机构或财产，不具备当事人的民事权利能力，因而不属于民诉法所规定 的“其他组织”，不享有民事主体资格，该业主委员会的起诉因而被裁定驳回。由 该案例可以看出，业主委员会不仅不是物管合同的当事人，从其性质上分析，它 也不符合诉讼主体的要求。那么要追究物管公司的责任，应如何确定诉讼主体呢？笔者认为应以公共 利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提起诉讼的，其 诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”，因为该诉讼是为维护全体业主的利益而 提出的。此外我们还应当认识到，物管服务的性质特殊，由于每个业主对于公共 物管服务标准的期待值不尽一致，将对公共物管事务的诉权归于全体业主，也可 以尽量使物管服务标准符合公众标准，而避免公众服务的个人意志化，使得物管 公司在公共物管服务上的无可是从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是 必要与有益的。
鉴于全体业主人数众多，在由小区全体业主所提起的诉讼中，可以选派诉 讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后，也可以作 为代表人参加诉讼。但如该业主委员会必须提交相关的文件证明其资格，否则其 起诉就会被驳回。[3] 当然，如果物管公司在物管服务过程中，违背了对业主个人的义务，侵害 了业主个人的利益，如车辆保管义务、安全保障义务等，那么诉讼主体就应为业 主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体 的服务，被侵害的利益是全体业主的还是个体业主的。
此外，笔者认为目前在业主对于公共物管服务的维权渠道上尚存在困惑：
业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开，使“下情上达”，需要怎样的方 式才能够启动维权程序，对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通 该程序并使之具有实效，对于保障业主权利、监督物管活动非常重要。
三、物管责任的确定 合同法第一百二十二条规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、 财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律 要求其承担侵权责任。”对于因物业管理而产生的民事责任，当事人同样可以在 违约与侵权中自行选择责任的追究。[4] 1、违约责任 物业管理中的违约责任，可以来自双方当事人在合同中的约定，没有约定 的则应按照实际损失确定违约责任。物管合同主要是一方提供劳务服务，另一方 支付物管费用的合同，实践中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物管费用的违约责任约定比较明确，而对于物管公司未全面、妥善提供物管服务的违 约责任的约定则较不明确。以杭州为例，虽然目前并未象商品房预售合同一样要 求对物管制定统一的格式合同，但实际中当事人双方对于的物管合同内容的约定 几乎都取材于《杭州市物业管理条例》。对于物管公司的违约责任，很多合同照 搬了《杭州市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，即“对物业管理企业违 反本条例的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的， 业主委员会可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以降低其 物业管理资质等级。”。这样的约定，使一些物管公司据此认为合同双方对于违 约责任已做出选择，即使物管公司存在违约行为，其所要承担的违约责任也仅限 于限期整改、终止合同和接受管理部门处罚，而毋需承担其他责任。
笔者认为，上述关于限期整改、终止合同的约定并不能涵盖物管公司全部 的违约责任，在这里对不解除物管合同的违约责任合同双方是未做出约定的。对 不解除合同的违约责任仍应按照双方当事人无约定的来处理，而不能以此排斥业 主对于物管公司其他违约责任的追究。至于上述关于由物业管理部门进行处罚的 约定更属于行政责任的范畴，与违约责任无关，更不能以此免除违约责任。
若物管公司虽然服务欠当，但业主认为尚不必解除合同或者解除合同后业 主仍存在其他损失的，应明确业主仍有权追究物管公司的其他违约责任。若物管 公司不履行物管服务或履行合同未达到规定标准，致使业主拒绝交费的，应认定 物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩 权的行为，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主 的应交物管费用，以体现对物管公司违约责任的追究。对于物管公司要求业主支 付滞纳金的诉讼请求则不应支持。
2、侵权责任 违约责任是无过错责任，而侵权责任则大部分为过错责任。在物管案件中， 并不是业主所有的损失，物管公司都需要无条件承担责任的。在物管活动而引起 的纠纷中，不分清责任类型，势必将无谓地加重物管公司的责任，从而遏制物管 工作的生存空间，造成不良后果。
目前在人民法院所审理的业主对物管公司所提出的案件中，有很大一部分 是因业主认为物管公司提供的物业安全服务有瑕疵，导致其人身、财产受损而提 出的。物业安全服务主要有以下两种情况：一业主住宅被盗、被抢；
二存放在停 车场的车辆被盗、被损。因为侵权人无从查找，业主则依据物管合同的约定转而认为物管公司存在物管安全方面的服务瑕疵，故而要求物管公司承担责任。笔者 认为，对该类责任的性质应确定为过错责任，而不能认定为无过错责任。业主只 有证明物管公司物管安全方面的服务存在瑕疵，而该瑕疵对于业主人身、财产的 损失具有直接关系的，责任的构成要件才得以成立，其请求才能够被支持。
在笔者的司法实践中，近年来接触到两个案件较有代表性。
案例一、某小区业主在写字楼内遭遇持刀歹徒抢劫，经该业主防卫，歹徒 反被刺死，但该业主也身受重伤。该业主对该写字楼的物管公司提起诉讼，请求 其对该事件中该业主所遭受的人身、财产损失进行赔偿。但在案件的审理中，物 管公司提供证据证明，公司对该物业有完备的人员出入登记审查制度，所实施的 安全服务并无瑕疵。
案例二、某小区业主在家中发生窃案后，认为物管公司在接受委托管理后， 未妥善承担安全防范的职责，对该小区存在缺陷的监控系统不进行维修，导致窃 案结果的发生，诉请判令物管公司赔偿由此给原告造成的损失。
对于上述两个案例，因为案件一的业主不能证明物管公司在安全管理上存 在瑕疵，其诉请被判令驳回；
案例二中的物管公司则被证明该小区监控系统破损， 安全管理上存在瑕疵而被判令赔偿业主损失1000元。上述两个案件宣判后，当事 人双方均服判息诉，未再提起上诉。
3、物管纠纷中的举证责任 对于物管纠纷中的举证责任，法律并无专门做出规定，一般是依据民诉法 关于“谁主张，谁举证”的规定。但物管合同相对其他案件具有其特殊性。对于物 管公司所履行的物管义务有无承担或义务履行有否到位，往往要经过一段时间才 能够反映出来，对于业主来说，要证明物管公司有无全面、妥善地履行物管服务， 对于业主而言在举证上存在困难。此外因为相关的物管资料通常是由物管公司进 行保管的，业主要证明物管公司的服务存在瑕疵也的确存在困难，这在很大程度 上造成业主权益无法得以有效保障。
因此，笔者建议应在物管活动中健全对物管服务的评价程序，由业主轮流 与物管公司共同组成评价组织，对于物管服务的质量做出评价。这样，不仅有利 于业主对于物管的监督，亦有利于业主在维权时对证据的提出。而在目前该评价 机制尚不能得以实现的情况下，笔者认为，法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行分配，以有助于对物管公司是否存在过错、是否存在违约行为的 判断，从而能够正确对责任做出认定。
目前物业管理案件对于人民法院而言还属于新类型案件中，尽快探索法律 的正确适用，以法律规范的形式规范物业管理行为，从而保护业主、物业管理公 司合法权益，促进物业管理健康发展，对于立足于司法实践前沿的法官而言是一 个紧迫的研究课题。以上拙见，希望能够抛砖引玉，从而促进对该类案件的正确 认识。