某小区房地产测绘项目管理研究
某小区房地产测绘项目管理研究 1.研究依据、目的及意义 房产测绘为房地产的产权、产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用 地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移 和产权纠纷裁决的依据;房产测绘成果是为进行房地产评估、征收房地产税、房 地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和资料;房产 测绘还为城镇规划以及市政工程的建设和管理等提供必不可少的基础资料。房产 测绘工程项目的项目管理还是一个比较空白的研究领域，所以本课题的研究是希 望找到房地产测绘项目管理中的问题，并且能建立一套能够适合于房地产测绘工 程项目管理的体系。2.国内外研究现状 由于房地产业的发展，房产测绘越来越受到重视,但是，由于房产测 绘是一种法定测量，是为房产产权、产籍管理提供服务的,所以房产测绘的竞争 在整个测绘行业之中并不激烈，甚至说有一点垄断的性质。正是由于行业的局限 性，使得我国对于房地产测绘工程的项目管理研究并不深人，仅仅是对于从事房 产测绘工作人员责任心有较高的要求，并且要求从业人员必须受过专业的培训。
国外实行注册测绘师制度已久，而且注册测绘师的要求与我国也大不 相同，国外的测绘项目管理体制也和其他的工程建设项目一样，发展得比较成熟。
3.某小区房产测绘项目的设计与组织 3.1任务概述 3.1.1任务来源 我单位受某公司的委托,承担某小区房产测绘工程,共有建筑25栋,规 划建筑总面积约10万m2,涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建 筑形式,本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘。
3.1.2测区范围 该项目位于我市某区某地区，东起青岛路，西到临沂路，北临山海路,南至济南路。
3.1.3任务量 某小区25栋建筑约10万m2的房地产测绘任务，包括房产平面控制测 量、房产调査、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果 资料的检查预验收。
3.2测区自然地理概况和已有资料情况 3.2.1测区自然地理概况 该项目为城区周边新建小区，四周均为市政道路,周边权属简单清晰。
地势平坦、交通方便、控制点分布均匀、密度适中。
3.2.2已有资料情况 ①本测区已有控制成果资料。②本项目的房屋用地文件。③各建筑的 规划审批、验收文件。④各建筑的设计文件。⑤各建筑的房屋预售文件。⑥建设 工程竣工测量成果报告及其控制导线资料。
3.3成果内容和规格 3.4设计方案 3.4.1精度指标 《房产测量规范》将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房 产面积测量精度执行，它的适用范围为大城市的市技术与市场区、中小城市的中 心区的商品房、其他上市房屋。
3.4.2仪器设备 ①2”级全站仪。②手持测距仪。③钢卷尺。④数码照相机。⑤记录设 备。
3.4.3房地产平面控制测量校核利用竣工测量的平面控制测量成果资料。
3.4.4房产调查 由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查 的重点应放在房屋调查方面。房屋调査的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层 数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项 权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。
3.4.5房屋要素测量 1)准备外业底图。
(1)外业记录一般以建筑施工图为底图，记录前对电子版建筑施工图 进行必要的整理，要求底图界线完整明确、图面简洁清晰。
(2)对于只有纸质建筑施工图的的工程可以将复印件作为底图。
(3)对于无图纸的工程可以现场绘制底图，现场绘制地图以单线表示 墙体。
(4)底图应为A4或A3幅面，对于占地面积较大，图形复杂的工程可适 当增大幅面。
2)外业实测。
建筑外围测量要求如下。
(1)建筑外围测量需要测出范围线和各层上空范围线。
(2)建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称项或有相同单元 拼接组合而成而省略。
(3)不得将外形不同的楼层数据记录在同一层草图中。
(4)如果楼座外部尺寸无变化，地上部分只需要测量首层外部尺寸。
(5)如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸,并注 明“其他尺寸同某层”。(6)地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得。
(7)对于屋顶为坡面且不够2.20m的部位，现场找出2.20m线的位置， 并测量其与相邻墙面的相对关系。
(8)现场无法实测的数据，可抄录设计数据并数据来源。
(9)对于层高不足2.20m的部分，应记录净空尺寸。
(10)对于空间、顶层附属用房要测量其相对位置。
3)建筑内部测量的要求。
(1)对于需要分户的工程，外业数据应能基本反映出间建筑平面图。
(2)非标准层测量，标准层测量其起始层,其中一层可采用检测通常的 方法。
4)记录草图数据。
(1)外业记录一般用红色签字笔记录，字头向北向西,靠墙注记，字迹 工整，图面清晰。
(2)记录在室内的为内部尺寸，记录在室外的外部尺寸，以m为单位。
(3)墙厚尺寸以cm为单位,外画圆圈，记录在墙体线上。
(4)适当测量内、外通常以避免误差过度积累，可用起止线显示通常 两端。
(5)适当增加文字说明。
(6)每张草图必须记录测量人、记录人、测量日期、仪器号、坐落、 指北针和所测楼层。
5)拍摄建筑物实景照片。
由于房产测绘要求的数据太多，为防止遗漏，本工程要求对每个建筑 都要摆设建筑物四面八方的实景照片，一则作业人员计算时利用，二则检查人员在检查时参考。
3.4.6房产图测绘与房产面积计算 1)房产面积计算。执行《房产测量规范》第八条“房产面积测量算”之 规定。
2)利用相关软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。本工程执行 二级房产面积测量精度,作业中注意调尺寸和限差。
3)共有共用建筑面积分摊计算公式。
4)出具报告书、房屋登记表和上传数据。
3.4.7产品检验和验收 1)执行《房产测绘姚范》第十条之固定。
2)验收评定产品等级。
4.某小区房产测绘项目的技术总结 4.1概述 4.1.1任务来源 我单位受某公司的委托，承担某小区房产测绘工程，共有建筑25栋， 规划建筑总面积约10万m2，涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多 种建筑形式，本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘。
4.1.2测区范围 该项目位于我市某区某地区，东起青岛路，西到临沂路，北临山海路, 南至济南路。
4.1.3任务量 某小区25栋建筑约10万m2的房地产测绘任务，包括房产平面控制测 量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查预验收。
4.1.4目的 采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房 地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据资料。
4.1.5基本内容 房产测量的基本内容包括:房产平面控制测量、房产要素测量、房产 图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查预验收。
4.2技术设计执行情况 本案例的房地产测量中，严格按照技术设计进行,在此不再赘述。
4.3测绘成果质量说明与评价 本案例中的测绘成果的质量达到了设计书中的精度要求和质量目标。
5.某小区房产测绘项目的产品检查验收 本测绘产品实行了过程检查、最终检査和验收制度。过程检查由本测 绘单位的中队检查人员承担，最终检查由本单位的质量管理机构负责实施。
5.1过程检查 只有通过自査、互査的单位成果，才能进行过程检查。过程检查实行 的是逐单位成果详查。检查出的问题、错误,复查的结果在检査记录中记录。并 且对于检査出的错误修改后再进行复査，一直到检查无误为止，然后提交最终检 查。
5.2最终检查 对通过过程检查的单位成果进行最终检查。最终检查采取逐单位成果 详査。对野外实地检査项采取了抽样检査，检查出的问题、错误、复查的结果在 检査记录中记录。最终检査不合格的单位成果退回处理，处理后再进行最终检查， 直至合格为止。最终检查合格的单位成果，对于检查出的错误修后经复査无误后 提交验收，最终检查完成后,编写了检查验收报告，并随成果一并提交验收。最终检查完成后，书面提交申请验收。
在过程检査、最终检查中检查出质量问题的,应及时改正，当对质量 问题的判定存在分歧时，由本单位的总工程师裁定。
5.3验收 单位成果最终检查全部合格后，才能验收。样品内的单位成果逐一详 查，样本外的单位成果需要进行概查。检查出的问题、错误、复查的结果在检査 记录中记录。验收审核最终检查记录。验收不合格的批成果退回处理，并重新提 交验收。重新验收时，应重新抽样。验收合格的批成果,对检查出的错误进行修 改，并通过复查审核。验收工作完成后，编写检验报告。
验收工作中，当对质量问题的判定出现分歧时，由委托方或项目管理 单位裁定。
田晶莹、田冰洁 (日照职业技术学院，山东曰照276800;山东天齐置业集团股份有限公司， 山东淄博256402)